Hypotheek niet rond: koop vervalt?

Bij de koop van een woning stel je een voorlopig koopcontract op. Je hebt vervolgens drie dagen de tijd om zonder het betalen van een boete af te zien van de koop. Doe je dit niet, dan kunnen alleen de ontbindende voorwaarden nog uitkomst bieden. Deze moet je met de verkoper afstemmen.

Bekende ontbindende voorwaarden

Je kunt niet afzien van de koop van het huis, omdat je bij nader inzien toch liever in een andere buurt woont. Onderstaand de gangbare voorwaarden die door huizenkopers worden opgenomen in de afspraken met de verkoper en zijn makelaar.

Stel, je krijgt je hypotheek niet rond. Dit gaat verder dan een bank bellen met de vraag wat je kunt lenen met jouw inkomen. Doorgaans dien je concrete afwijzingen van meerdere erkende hypotheekverstrekkers te tonen voordat deze ontbindende voorwaarde wordt geaccepteerd. Een punt om op te letten, want veel kopers doen alleen bij de best passende hypotheekverstrekker een aanvraag. Zorg er altijd voor dat je meerdere aanvragen kunt tonen.

Na aankoop is het, zeker bij oudere huizen, verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Veel hypotheekverstrekkers eisen bovendien zo’n keuring of een taxatierapport. Veel kopers maken het voorbehoud dat de koop niet doorgaat als de keuring noodzakelijke onderhoudskosten aan het licht brengt. Vaak gaat dit om kosten boven een vooraf bepaald niveau, bijvoorbeeld € 5.000 of € 10.000. Uiteraard kun je ook opnieuw onderhandelen en een korting bedingen, in plaats van de koop direct helemaal af te blazen.


Een NHG-hypotheek biedt voor jou als koper diverse voordelen, waaronder een lagere hypotheekrente. Wel moet de bank akkoord gaan met jouw aanvraag. Het niet kunnen voldoen aan de NHG-voorwaarden kan een reden zijn om de koop te ontbinden.  

Komen er na de voorlopige aankoop gebreken naar boven, dan kan het voorlopig koopcontract ontbonden worden. Dit heeft te maken met de meldingsplicht van de verkoper. Wel moet het expliciet zijn dat de verkoper vooraf op de hoogte was van het gebrek. Is er echter sprake van een ernstig gebrek, bijvoorbeeld een rot dak, dan is de verkoper zelfs verantwoordelijk als deze hier geen weet van had.

Hierbij is het overigens zo dat zelfs ná de definitieve koop een verkoper aansprakelijk kan worden gesteld voor kosten ter reparatie van die gebreken. Bij dit punt vormt overigens de bewijslast vaak een discussiepunt. Hoe bewijs je als koper dat de verkoper écht op de hoogte was van het gebrek?


Stel, je wilt vanuit de woning een eigen zaak beginnen. In dat geval is mogelijk toestemming van de gemeente nodig, voor wijziging van het bestemmingsplan. Ditzelfde geldt voor rigoureuze verbouwingen waarvoor een vergunning nodig is. In dat geval is het een idee om deze toestemming als voorwaarde in het contract op te nemen. 

Boete bij andere reden

Het kan zijn dat de reden om de koop toch niet door te zetten niet als ontbindende voorwaarde is opgenomen. In dat geval geldt doorgaans een boete van 10 procent van de aankoopwaarde. Bij een huis van € 200.000 betaal je dus een boete van € 20.000. Reden te meer om voldoende aandacht te besteden aan de ontbindende voorwaarden.

In feite kun je iedere reden om af te zien van de koop opnemen in een voorlopig koopcontract. Van de verkoop van je eigen woning tot het vinden van een baan in je nieuwe woonplaats. Je hebt daarvoor alleen wel toestemming van de verkoper nodig. Bij veel mitsen en maren zal die eerder op zoek gaan naar een koper met minder bedenkingen. In de praktijk komt het dus vaak neer op de standaard clausules.